Immobilienkauf Führer

Wenn Sie sich Immobilien zum Verkauf in Marbella und an der gesamten Costa Del Sol ansehen, bevor Sie etwas unterschreiben, können wir einige wichtige Punkte für Sie überprüfen. Nachfolgend finden Sie eine Anleitung zum Kauf von Immobilien in Spanien.  

Die Escritura Publica und Nota Simple 

Die Escritura Publica ist die eingetragene Eigentumsurkunde der Immobilie. Es ist im Grundbuch eingetragen und ist die einzige Eigentumsgarantie in Spanien. Es enthält eine Beschreibung der Immobilie, die Details des Eigentümers sowie alle Hypotheken oder Rechtsansprüche, die gegen die Immobilie bestehen. Dieses Dokument ist wichtig, da es Ihnen sagt, ob der Verkäufer der Eigentümer der verkauften Immobilie ist. Ein Nota Simple enthält weitere Einzelheiten zu Hypotheken oder Belastungen des Eigentums und ist auch im Register erhältlich.  

Die IBI-Quittung 

Bevor Sie eine (nicht neue) spanische Immobilie weiterverkaufen, lesen Sie die 'lmpuesto sobre Bienes lnmuebles' oder lBI, die kommunale Grundsteuer. Im Idealfall können Sie die IBI-Belege der letzten fünf Jahre anzeigen, da dies die Haftungsgrenze für nicht gezahlte Steuern darstellt und an die Immobilie und nicht an den Eigentümer gebunden ist. Eine neue Immobilie, die von einem Entwickler gekauft wurde, hat keine IBI-Quittung (da sie noch nie "im Besitz" war). Es liegt daher in Ihrer Verantwortung, die Immobilie für diese Steuer zu registrieren.  

Das Referencia Catastral 

Bei jedem Immobilienverkauf muss das "Referencia Catastral" der betreffenden Immobilie angegeben werden. Das Catastro ist ein weiteres System zur Registrierung von Immobilien in Spanien, das sich auf den Standort, die physische Beschreibung und die Grenzen der Immobilie konzentriert. Während sich das Grundbuch fast ausschließlich auf Eigentum und Eigentum konzentriert, befasst sich das Catastro mit der Bewertung von Immobilien. Diese beiden Systeme kommunizieren nicht miteinander, und es ist üblich festzustellen, dass sich die Katasterbeschreibung einer Eigenschaft stark von der im Immobilienregister unterscheidet. Es ist eine gute Idee, das aktuelle Zertifikat beim Catastro mit einer vollständigen Beschreibung der Immobilie anzufordern. Das Zertifikat besteht aus zwei Teilen, wobei einer eine Beschreibung der Immobilie und der andere entweder ein Plan oder eine Luftaufnahme ist.  

Gemeinschaftsgebühren, Statuten und Protokolle der Hauptversammlung 

Dies gilt nur, wenn Sie eine Immobilie in einer Urbanisierung kaufen oder wenn es einige „kommunale“ Ressourcen gibt, die von mehreren Immobilien gemeinsam genutzt werden. Dies sind die Gebühren, die von der „Comunidad de Propietarios“, der Gemeinschaft der Eigentümer, einer juristischen Person, die alle gemeinsamen Elemente kontrolliert, erhoben werden. Zum Beispiel der Aufzug, die Gärten und der Pool. Jedem Eigentümer wird eine Quote oder ein Prozentsatz der Ausgaben zugewiesen, die gesetzlich zu zahlen sind.

Nebenkosten

Diese versichern Ihnen, dass die Rechnungen bezahlt werden und geben auch eine Vorstellung davon, wie hoch die laufenden Kosten der Immobilie sein werden. Weitere Details: Wenn Sie sich eine Immobilie zum Verkauf in Marbella ansehen und diese sich in einer Urbanisierung befindet, stellen Sie sicher, dass sie legal und registriert ist, indem Sie im Rathaus nach dem genehmigten "Plan Parcial" fragen. Wenn sich die Unterkunft am Strand befindet, stellen Sie sicher, dass die Entwicklung auch von der Jefatura de Costas genehmigt wurde. Stellen Sie für eine neue Eigenschaft sicher, dass sie für IBI deklariert wurde und dass der Entwickler die 'Deklaration de obra nueva' erstellt hat. Stellen Sie außerdem sicher, dass die Escritura das Haus, das Sie kaufen, sowie das Grundstück, auf dem es steht, erwähnt. Als zusätzliche Schutzmaßnahme ist es ratsam, die Stadtplanungspläne für das Gebiet rund um das Grundstück zu prüfen, das als Plan General de Ordenacion Urbana oder PGOU bezeichnet wird.  

Der private Vertrag 

Es ist üblich, dass Käufer und Verkäufer die Einzelheiten des Kaufs in einem privaten Vertrag bestätigen, wobei der Käufer eine nicht rückzahlbare Anzahlung zwischen 5% und 10% des Kaufpreises leistet. Dies behält sich das Eigentum vor und gibt dem Käufer ausreichend Zeit, um die Zahlung des Restbetrags zu veranlassen. Kommt ein anderer Käufer vorbei und kauft die Immobilie trotz des Bestehens des Privatvertrags, kann der erste Käufer das Doppelte der Anzahlung zurückfordern. Wenn der Käufer den Verkauf nicht abschließt, verfällt die Anzahlung. Zahlen Sie die Anzahlung auf ein Treuhandkonto oder ein Kundenkonto, auf dem sie bis zum Abschluss des Verkaufs verbleibt. Der Immobilienmakler wird wahrscheinlich einen Standardvertrag zur Verfügung haben, den Sie von Ihrem Anwalt lesen und kommentieren lassen sollten. Der von Ihnen unterzeichnete Vertrag sollte die Immobilie sowie den Verkäufer und Käufer identifizieren. Es sollte angegeben werden, dass die Immobilie frei von Gebühren, Grundpfandrechten und Hypotheken verkauft wird. Vor der Unterzeichnung sollte Ihr Anwalt überprüfen, ob keine Steuern auf das Eigentum geschuldet werden und ob die ursprüngliche Registrierung in Ordnung ist. Nachsteuern werden bei der Hacienda oder im Rathaus überprüft und sind die einzigen Schulden, die nicht im Grundbuch eingetragen sind. Wenn Sie die Immobilie "offplan" kaufen, stellen Sie sicher, dass im Vertrag angegeben ist, dass die Zahlungen auf ein Treuhandkonto eingezahlt werden. Dies ist normalerweise etwas teurer, bedeutet jedoch, dass Ihr Geld bei Problemen sicher ist.

Vollmacht 

Wenn Sie wahrscheinlich nicht in Spanien sind, um den Vertrag zu unterzeichnen oder den Kauf abzuschließen, wird häufig eine allgemeine Vollmacht verwendet, um einen gesetzlichen Vertreter in Spanien zu ernennen. Das Dokument hat ein Standardformat, in dem die vom Inhaber auszuführenden Aktionen aufgeführt sind, einschließlich des Kaufs und Verkaufs von Immobilien. Ein Notar kann die entsprechenden Formulare vorbereiten und druckt Kopien für Sie aus, wobei das Originaldokument in seinen Büros aufbewahrt wird. Sie benötigen vom Notar autorisierte Kopien, um die Vollmacht bei einer Bank oder während eines Immobilienverkaufs nutzen zu können. Das einzige Dokument, das zur Feststellung der Vollmacht erforderlich ist, ist ein nationales Ausweisdokument oder ein Reisepass sowohl des „Gebers“ als auch des Empfängers.  

Die Kaufurkunde oder Escritura de Compraventa 

Unter der Annahme, dass der private Vertrag in Ordnung ist und der Käufer die Mittel für den Abschluss der Transaktion gesichert hat, wird der Verkauf durch Unterzeichnung der Escritura de Compraventa in Anwesenheit des Notars abgeschlossen. Die Escritura de Compraventa garantiert Ihr Eigentum an der Immobilie erst, wenn sie im Grundbuch eingetragen ist (was sie zu einer Escritura Pública macht, einem öffentlichen Dokument). Nach der Registrierung wird das Dokument an den Notar zurückgesandt, wo es aufbewahrt wird. Wenn Sie eine Kopie benötigen, können Sie beim Notar eine Kopie anfordern, die eine autorisierte Kopie erstellt. Die Urkunde sollte innerhalb weniger Monate registriert werden. Ihr Anwalt wird in der Regel im Voraus einen Geldbetrag zur Deckung der geschätzten Steuern und Gebühren verlangen und Ihnen entweder den Restbetrag in Rechnung stellen oder Ihnen die Überzahlung zurückerstatten, sobald die Urkunde registriert ist.  

Verwechseln Sie den Notario nicht mit einem Anwalt. Der Notario ist ein öffentlicher Notar und ein Beamter des Staates, der dafür sorgt, dass Verträge legal sind. Er überprüft oder garantiert nicht die Richtigkeit der im Vertrag gemachten Angaben. Sie benötigen noch einen Anwalt, der Ihre Interessen vertritt.  

Kosten 

Wenn Sie eine Immobilie zum Verkauf in Marbella oder an der gesamten Costa Del Sol suchen, müssen Sie die Kosten tragen. Im Durchschnitt liegen die Kosten für den Kauf einer Immobilie in Spanien in der Größenordnung von 10% bis 15% des Kaufpreises, abhängig davon die Komplexität des Verfahrens, das Gebiet Spaniens, in dem Sie kaufen, und der Finanzierungsbedarf.  

Der Notar 

Durchschnittlich 1% Der Notar erhebt eine standardisierte Gebühr, die je nach Grundstücksgröße, Grundstücksgröße und angegebenem Kaufwert variiert. Bitte beachten Sie, dass für jede Urkunde (Hypothek, Kauf usw.) Gebühren anfallen.  

Die Registrierungsgebühr 

Durchschnittlich 1% Die Eintragung der Immobilie in Ihrem Namen in das Grundbuch. Zusätzlich fallen Kosten für die Eintragung der Hypothek an.

Die Transfersteuer 

Transmisiones Patrimoniales in Spanien beträgt 8% des im Vertrag angegebenen Wertes. Wenn Sie eine neue Immobilie von einem Bauträger kaufen, beträgt diese Mehrwertsteuer 4%. - Beliebiger Betrag bis zu 400.000 € - 8% Transfersteuer - Beliebiger Betrag zwischen 400.000 € und 700.000 € - 9% Transfersteuer - Jeder Betrag über € 700.000 - 10% Transfersteuer  Actos 

Jurídicos Documentados ODER Dokumentengebühr 

1/2% bis 1% des deklarierten Immobilienwertes Dies entspricht der Stempelsteuer und beträgt derzeit ½% (1,9% in Andalusien) des deklarierten Immobilienwerts.   

Die Grundsteuer.  

10% bis 40% der Wertsteigerung der Immobilie Diese Gemeindesteuer bezieht sich auf die Wertsteigerung der Immobilie seit ihrem letzten Verkauf. Es heißt "plusvalía" und kann je nach Zeitspanne zwischen dem Verkauf und der Stadt, in der sich die Immobilie befindet, zwischen 10% und 40% des jährlichen Anstiegs variieren. Dies kann eine hohe Gebühr sein, daher sollten Sie genau herausfinden, wie viel es kosten wird, indem Sie sich an das städtische Finanzamt wenden und im Voraus nachfragen.  

Anwaltskosten 

Ca. 1% des Kaufpreises. Der Anwalt berechnet Ihnen rund 1% des Transaktionswerts, es sei denn, Sie benötigen weitere Dienstleistungen (NIE, Vollmacht, Änderung der Versorgungsleistungen, Testament usw.).  

Die Steuerkaution 

3% des angegebenen Kaufwertes (Kosten des Verkäufers). Wenn Sie bei einer Person kaufen, die nicht in Spanien ansässig ist, hinterlegen Sie im Namen des Verkäufers 3% des Gesamtkaufpreises im Rathaus als Garantie für seine künftigen Steuerverbindlichkeiten. Sie zahlen dem Verkäufer 97% des Preises und die anderen 3% direkt an das Rathaus. Dies dient als Garantie gegen die verschiedenen spanischen Steuerverbindlichkeiten des gebietsfremden Verkäufers.

Entscheiden, wer welche Steuern zahlt.  

Diese Gebührenliste deckt weitgehend das Ausmaß der Hauptausgaben beim Kauf einer Immobilie in Spanien ab. Dem Käufer und Verkäufer steht es frei, die von ihnen gewählten Bedingungen zu vereinbaren, da es kein spanisches Gesetz gibt, das vorschreibt, dass eine der Parteien eine bestimmte Steuer zahlen muss. In der Regel zahlt der Verkäufer die Notargebühren und die Gemeindesteuer, da er derjenige ist, der den Gewinn aus der Erhöhung des Immobilienwerts erzielt, während der Käufer die Übertragungssteuer und die Registrierungsgebühr zahlt, wie er es ist interessiert daran, sicherzustellen, dass die Immobilie in seinem Namen registriert ist.   

Festlegen des deklarierten Eigenschaftswerts 

Bis vor kurzem war es üblich, einen niedrigen Wert für die Immobilie anzugeben, um die Übertragungssteuer zu minimieren. Jetzt raten die meisten Anwälte beiden Parteien, einen realistischen Marktwert anzugeben. Wenn die spanische Steuerbehörde feststellt, dass der Wert um mehr als 12.000 EUR oder 20% unterschritten wurde, können (und tun) sie schwere Nes anwenden. Am sichersten ist es, wenn Sie bei der Zahlungsstelle der nächstgelegenen Steuerbehörde nachfragen, welche genau sie einer bestimmten Immobilie zuweisen. Wenn Sie die Immobilie weiterverkaufen, unterliegen Sie der spanischen Kapitalertragssteuer auf alle erzielten Gewinne. Obwohl es verlockend ist, jetzt einen niedrigen Wert anzugeben, müssen Sie beim späteren Verkauf einen viel größeren Gewinn versteuern.  

Bankdarlehen und Hypotheken 

Mit der Einführung des Euro und der Aufhebung praktisch aller Devisenkontrollen können sowohl gebietsansässige als auch gebietsfremde Personen theoretisch Kredite und Hypotheken gegen eine spanische Immobilie in einer beliebigen Währung von jeder Bank der Welt erhalten. Da die Inflation und die Zinssätze in Spanien so niedrig wie nie zuvor sind, werden spanische Bankhypotheken jetzt im Vergleich zum übrigen Europa zu niedrigen Zinssätzen angeboten. In Spanien sind Hypotheken mit einer Laufzeit von 20 und 30 Jahren sowie Hypotheken mit einem Wert von 90% des Immobilienwerts erhältlich. Für einen gebietsfremden Käufer ist die Hypothek in der Regel auf rund 60% der Immobilienbewertung begrenzt. Es lohnt sich auf jeden Fall, die Hilfe eines Maklers in Anspruch zu nehmen, da die Bedingungen, Strafen und Zinssätze erheblich variieren. Normalerweise bieten die Bausparkassen in Spanien niedrigere Zinssätze und niedrigere Strafgebühren an, aber die spanischen Banken nutzen das Potenzial ausländischer Investoren.

Checkliste bis zum Abschluss nach dem Auffinden einer Immobilie 

1. Holen Sie sich qualifizierte, professionelle Rechtsberatung, die ausschließlich in Ihrem Namen arbeitet 
2. Überprüfen Sie die Eigentumsurkunde des Verkäufers 
3. Überprüfen Sie eine aktuelle Nota einfach
4. Überprüfen Sie das vollständige Katasterzertifizierungsdokument 
5. Wenn Sie in einer Urbanisation kaufen, überprüfen Sie den Plan der Baugrundstücke 
6. Wenn Sie ein Grundstück kaufen, prüfen Sie, ob ein Gebäude rechtlich möglich ist 
7. Überprüfen Sie die IBI-Quittung oder die Erklärung des Neubaus 
8. Überprüfen Sie den Gemeinschaftsgebührenbeleg und die Satzung, wenn Sie eine kommunale Entwicklung kaufen 
9. Überprüfen Sie die Nebenkostenbelege des Verkäufers 
10. Erstellen Sie einen privaten Vertrag auf Spanisch und lassen Sie ihn in Ihre Muttersprache übersetzen 
11. Vereinbaren Sie einen Preis, eine Methode und eine Zahlungswährung 
12. Unterzeichnen Sie die Escritura de Compraventa in Gegenwart eines Notarios 
13. Zahlen Sie die erforderlichen Gebühren und Steuern sowie die Steuer in Höhe von 5% an Hacienda, wenn Sie bei einem Nichtansässigen kaufen 
14. Legen Sie fest, wie und wann Sie die escritura publica erhalten, und machen Sie damit zum rechtmäßigen Eigentümer  

Hypotheken 

Viele Führer zum Kauf von Immobilien in Spanien gehen davon aus, dass potenzielle Käufer tatsächlich über das Geld verfügen. Wenn Sie jedoch in Betracht ziehen, ein Haus in Spanien zu kaufen, weil Sie hier leben und arbeiten oder einfach nur in Immobilien in Spanien investieren möchten, möchten Sie vielleicht eine Hypothek bei einer spanischen Bank aufzunehmen. Egal, ob Sie eine rustikale Finca im spanischen Inland, eine Ferienwohnung an der Costa del Sol oder ein neues Zuhause in den Pyrenäen kaufen möchten, die Aufnahme einer spanischen Hypothek ist möglicherweise die richtige Lösung für Sie.  

Die Zinssätze in Spanien variieren, sind jedoch im Allgemeinen viel niedriger als in Großbritannien, und der Wettbewerb zwischen spanischen Banken ist hart. In der Regel ist der EURIBOR (European Interbanking Offered Rate) die Referenz, aber andere wie der IRPH (Indices referencia de préstamos hipotecarios oder Savings Banks angebotener Zinssatz) können verwendet werden.  

Wenn Sie an einer noch zu bauenden Immobilie interessiert sind, stellen Sie möglicherweise fest, dass die Veranstalter bereits eine Vereinbarung mit einer bestimmten spanischen Bank über alle Hypotheken getroffen haben und Sie keine andere Wahl haben. Sie können sich jedoch oft weigern, diese Hypothek zu übertragen, wenn Sie darauf bestehen.  

Von Ihnen wird erwartet, dass Sie die Fähigkeit zur Rückzahlung nachweisen (dh Lohnabrechnungen der letzten 3 Monate und Kontoauszüge der letzten 6 Monate oder, wenn Sie selbstständig sind, Kopien Ihrer Konten der letzten 3 Jahre (mit einem Stempel des Abschlussprüfers) und Kopien Ihrer Geschäftsbankauszüge der letzten 12 Monate und Ihrer persönlichen Kontoauszüge der letzten 6 Monate). Zahlungsnachweise, die auf Ihrer Zahlungsfähigkeit mit Einnahmen aus der Anmietung der Immobilie beruhen, werden von spanischen Banken nicht berücksichtigt. Sehen Sie sich unsere vollständigen Unterlagen an, die für die Beantragung einer Hypothek bei einer spanischen Bank für Gebietsansässige und Gebietsfremde erforderlich sind.

Unterlagen 

Nicht ansässige Käufer 

1. Eine Kopie Ihres Reisepasses 
2. Familienstand, Alter, Kinder usw. (Ehepaare, die eine Hypothek beantragen, sollten Angaben zu beiden Ehepartnern machen) 
3. Ihre letzten drei Gehaltsabrechnungen oder Rentengutscheine 
4. Die letzte in Ihrem Heimatland abgegebene Steuererklärung (P60) 
5. Wenn Sie Arbeitgeber sind oder selbstständig sind, eine Kopie Ihrer Steuererklärung und Ihres Jahresabschlusses für die letzten zwei Jahre 
6. Informationen zu anderen Immobilien, die ganz oder teilweise im Besitz sind 
7. Details der Immobilie, die Sie kaufen möchten 
8. Eine kurze Beschreibung der aktuellen Arbeitssituation, anderer Einkommen, Investitionen, Schulden und anderer Immobilien im Ausland oder in Spanien usw. 
9. Informationen zu anderen Einnahmequellen   

Käufer mit spanischer Aufenthaltserlaubnis  

1. Eine Kopie Ihres Reisepasses 
2. Familienstand, Alter, Kinder usw. (Ehepaare, die eine Hypothek beantragen, sollten Angaben zu beiden Ehepartnern machen) 
3. Ihre letzten drei Gehaltsabrechnungen oder Rentengutscheine 
4. Die letzte in Ihrem Heimatland abgegebene Steuererklärung (P60) 
5. Wenn Sie Arbeitgeber sind oder selbstständig sind, eine Kopie Ihrer Steuererklärung und Ihres Jahresabschlusses für die letzten zwei Jahre 
6. Informationen zu anderen Immobilien, die ganz oder teilweise im Besitz sind 
7. Details der Immobilie, die Sie kaufen möchten 
8. Eine kurze Beschreibung der aktuellen Arbeitssituation, anderer Einkommen, Investitionen, Schulden und anderer Immobilien im Ausland oder in Spanien usw. 
9. Informationen zu anderen Einnahmequellen • Kopie der Aufenthaltskarte 
10. Familienstand, Alter, Kinder usw. (Ehepaare, die eine Hypothek beantragen, sollten Angaben zu beiden Ehepartnern machen) 
11. Ihre letzten drei Gehaltsabrechnungen oder Rentengutscheine 
12. Details der Immobilie, die Sie kaufen möchten ('Nota Simple’) 
13. Kopie Ihrer letzten Steuererklärung 
14. Fotokopie der letzten IBI-Rechnung 
15. Informationen zu anderen Eigentumsgegenständen 
16. Informationen zu sonstigen Schulden 
17. Informationen zu anderen Einnahmequellen Jahresabschluss für die letzten zwei Geschäftsjahre (wenn Arbeitgeber oder Selbstständiger)  

Über die N.I.E. Nummer 

Die jüngste spanische Gesetzgebung schreibt vor, dass jeder, der in Spanien Immobilien verkauft oder kauft, eine NIE Número de Identidad de Extranjeros haben muss, was übersetzt „Identitätsnummer für Ausländer“ bedeutet. Die Leute, die sich für eine NIE bewarben, bekamen früher eine Plastikkarte, die ordentlich in jede Brieftasche oder Geldbörse passt, aber die moderne NIE ist eigentlich nur ein Stück Papier mit Ihrem Namen und Ihrer Nummer und einem offiziellen Stempel.